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上訴人秦葆松訴潛山吉諾置業發展有限公司商品房買賣合同糾紛案再審民事判決書
發布時間:2013-12-23 瀏覽次數:13123

安徽省安慶市中級人民法院

民事判決書

(2013)宜民一再終字第00025號

 

上訴人(一審原告、再審申訴人):秦葆松。

被上訴人(一審被告、再審被申訴人):潛山吉諾置業發展有限公司。

   秦葆松與潛山吉諾置業發展有限公司(以下簡稱“吉諾公司”)商品房買賣合同糾紛一案,潛山縣人民法院于2012年5月11日作出(2012)潛民一初字第00458號民事判決,已經發生法律效力。秦葆松不服,向人民檢察院申訴。安徽省安慶市人民檢察院于2012年12月13日作出慶檢民行抗字[2012]16號民事抗訴書,向本院提出抗訴。本院于2013年1月7日作出[2013]宜民一監字第00003號民事裁定,指令本案由潛山縣人民法院再審。潛山縣人民法院于2013年3月28日作出(2013)潛民一再初字第00002號民事判決。秦葆松仍不服,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2013年6月21日公開開庭審理了本案。上訴人秦葆松,被上訴人吉諾公司的委托代理人羅竹松到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

一審原告秦葆松向潛山縣人民法院起訴稱:我于2007年1月27日與吉諾公司簽訂商品房買賣合同,以667366元的價款購買吉諾公司天柱第一城獨棟B幢DL-B01號房屋。合同約定,如買受人不能在規定的期限內取得房地產證書的,出賣人承擔已付房款1%的違約金。安慶中院判決書確定的交房時間為2008年12月20日,然而房子已交付近三年時間,吉諾公司仍未交付土地證、房產證。特訴至法院,請求判令吉諾公司立即辦理房屋土地證、房產證,并賠償違約金6673.66元。

吉諾公司辯稱:我公司與秦葆松簽訂商品房買賣合同是事實。但合同約定是在房屋交付后90日內將辦理權屬登記材料報到產權登記機關。我公司與秦葆松實際交付房屋日期是在2011年1月7日,而將辦理權屬登記材料報到產權機關的時間為2010年5月10日,我公司并未違約。如果以安慶中院判決書確定的2008年12月20日為房屋交付日期,則秦葆松要求賠償違約金的訴訟請求已超過2年訴訟時效。兩證現已辦理完畢,秦葆松到我公司領取即可,請求駁回秦葆松的訴訟請求。

潛山縣人民法院一審查明:秦葆松于2007年1月27日與吉諾公司簽訂商品房買賣合同,購買吉諾公司天柱第一城獨棟B幢DL-B單元01號房屋,總價款為697366元,建筑面積267.16M2。合同第十五條約定“出賣人應當在商品房交付使用后90日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,出賣人按已付房款1%向買受人支付違約金”。合同簽訂后,秦葆松即將辦證相關材料交付吉諾公司。2010年5月10日,吉諾公司向潛山縣房地產管理局申請對秦葆松購買的天柱第一城獨棟B幢DL-B單元01號房屋進行所有權登記。2009年雙方曾為訟爭商品房逾期交房等糾紛訴至法院,2010年11月25日安徽省安慶市中級人民法院做出(2010)宜民一終字第01115號民事判決,認定2008年12月20日為雙方交房日。2011年1月7日,雙方進行最后結算。2010年7月10日、2011年6月2日,吉諾公司分別將秦葆松房屋使用權證、土地使用權證辦理完畢。

潛山縣人民法院一審認為:根據法律規定,由于出賣人的原因,買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任。(2010)宜民一終字第01115號民事判決書已確認2008年12月20日為雙方交房之日,根據合同約定,吉諾公司應在2009年3月21日前將秦葆松辦理房產證的材料交付產權登記機關,吉諾公司并未在約定時間內將材料交付產權登記機關,應承擔違約責任。秦葆松要求吉諾公司交付房產證及土地證的訴訟請求,予以支持。由于秦葆松要求吉諾公司支付違約金的訴訟請求屬于債權請求權,自2009年3月21日至起訴時已經超過2年的訴訟時效,不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第九條、最高人民法院《關于民事訴訟時效若干問題的司法解釋》第六條之規定,判決:一、被告潛山吉諾置業發展有限公司于本判決生效之日起三十日內將原告秦葆松所有的天柱第一城獨棟B幢DL-B單元01號房屋的房產證、土地證交付原告秦葆松;二、駁回原告秦葆松要求被告潛山吉諾置業發展有限公司賠償違約金6673.66元的訴訟請求。案件受理費50元,由原告秦葆松負擔20元,被告潛山吉諾置業發展有限公司負擔30元。

安徽省安慶市人民檢察院抗訴認為:(一)、吉諾公司與秦葆松關于實際交房日期存在爭議。1、從吉諾公司在二次訴訟中的答辯,可以看出雙方對交房日存在爭議。在2009年吉諾公司與秦葆松逾期交房的一、二審訴訟中,吉諾公司答辯均主張“秦葆松在吉諾公司通知其交房時無理拒絕接房,按合同約定應按每天30元,自2008年12月21日起至反訴之日止支付商品房保管金13290元”。2012年2月秦葆松向原審法院起訴要求吉諾公司支付辦理產權登記逾期違約金的訴訟中,吉諾公司答辯稱:“我公司與秦葆松實際交房日期為2011年1月7日,而將辦理權屬登記材料報到產權機關的時間為2010年5月10日,我公司并未違約。” 吉諾公司在與秦葆松的二次訴訟中,對實際交房日期的陳述都不一樣。2、秦葆松對實際交房日期的認識,存在不確定性。2009年秦葆松起訴吉諾公司支付逾期交房違約金,主張應從2007年11月1日起至實際交付之日止。從秦葆松此陳述可以看出,秦葆松當時在起訴時,雙方沒有實際辦理房屋交接手續,無法確定交房日期,只有通過訴訟方式,使吉諾公司履行合同中交房義務,才能確定房屋的實際交付日期。二、秦葆松要求吉諾公司支付辦理產權登記的逾期違約金,未超過訴訟時效。秦葆松與吉諾公司對于房屋交付的確卻時間,從雙方當事人經過的二次訴訟中可以看出存在非常大的爭議。房屋交付的時間,秦葆松與吉諾公司在第一次關于逾期交房訴訟中,一審法院2010年5月31日作出(2009)潛民一初字第0923號民事判決,確定雙方交房日期為2009年4月8日。二審法院2010年11月25日作出(2010)宜民一終字第01115號民事判決,確定雙方交房日期為2008年12月20日。因此可知2010年11月25日前,雙方對交付時間的認識是有爭議的、不確定的。秦葆松在安慶市中級人民法院2010年11月25日作出(2010)宜民一初字第01115號民事判決后,才知道吉諾公司應當在2008年12月20日向其交房。吉諾公司應按合同約定在房屋交付日2008年12月20日后90日內,將辦理權屬登記材料報到產權登記機關,而吉諾公司卻在2010年5月10日才向產權登記機關報送材料,嚴重侵犯了秦葆松的合法權益。根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規定:“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年,法律另有規定的除外。”第一百三十七條規定:“訴訟時效從知道或應當知道權利被侵害時起計算。”因此可知秦葆松從知道吉諾公司存在逾期辦證時即2010年11月25日起二年內向法院起訴,要求吉諾公司支付逾期辦理房產證、土地證的違約金,2012年2月29日秦葆松向潛山縣人民法院起訴,追究吉諾公司逾期辦證的責任,并未超過二年的訴訟時效。

秦葆松在潛山縣人民法院再審中述稱:(一)、原審認定基本事實不清,證據不足。安慶市中級人民法院2010年11月25日作出(2010)宜民一終字第01115號民事判決認定吉諾公司交房時間為2008年12月20日,雖然該日期距離秦葆松主張權利的時間已超過二年,但安慶市中級人民法院作出該判決的時間為2010年11月25日,秦葆松從這一天才知道交房時間為2008年12月20日,根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條的規定,訴訟時效從權利人知道或應當知道權利被侵害時起計算,秦葆松起訴時尚在二年的時效之內,吉諾公司應當承擔逾期交房的違約責任。(二)、與秦葆松同類的案件,之前原審法院已有多例生效判決,該生效判決的認定應當作為本案判決依據。同類案件,同一法院作出相互矛盾的不同判決,有違法律的統一性、嚴肅性。

吉諾公司答辯稱:(一)、吉諾公司與秦葆松之間是合同關系,雙方應依合同約定行使權利履行義務,不能依據法院判決書確定的時間來確定合同履行的時間。交房時間經合同約定應該為2008年12月20日,這一時間從本案的起訴書上可以看出秦葆松是知道的,秦葆松在原審起訴時已超過訴訟時效。(二)、秦葆松陳述的其他案件問題,因吉諾公司在其他案件中未提出訴訟時效的抗辯,故法院不依職權主動審查訴訟時效,并不違反法律規定。綜上所述,原審判決并無錯誤,請求予以維持。

潛山縣人民法院再審確認原一審查明的事實,另查明:2008年12月7日吉諾公司通知秦葆松于2008年12月20日前辦理收房手續。在余學青、劉同升起訴吉諾公司要求按《商品房買賣合同》第十五條第一款第(2)項約定支付1%的違約金的訴訟中,吉諾公司未主張訴訟時效抗辯權。

潛山縣人民法院再審認為:秦葆松與吉諾公司于2007年1月27日簽訂的《商品房買賣合同》,是雙方真實意思表示,不違反法律規定,合法有效,對雙方均有拘束力,雙方均應該按合同行使權利、履行義務。吉諾公司未在2007年10月31日前將單體驗收合格的商品房交付給秦葆松是屬違約行為(注:已承擔違約責任),導致合同履行期限無法確認,因雙方互為債權人、債務人,在商品房符合交付條件即單體驗收合格時,2008年12月7日吉諾公司通知秦葆松于2008年12月20日前辦理收房手續,應視為債權人要求債務人履行義務,該通知應視為《商品房買賣合同》的一個組成部分,故交房時間應為2008年12月20日,這一時間不能因當事人對合同權利義務理解不一致而有變化。根據合同第十五條約定“出賣人應當在商品房交付使用后90日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,出賣人按已付房價款1%向買受人支付違約金”。訴訟時效從債權人要求債務人履行義務的屆滿之日即2008年12月20日之后的90日(2009年3月20日)開始計算。2008年12月7日吉諾公司的通知應視為對合同交房時間的變更,秦葆松不接受商品房擴大了吉諾公司的損失,不應支持。二審生效判決書確定的交房時間是依據合同雙方對交房時間變更的事實而作出的,故該交房時間雙方均應該知道,秦葆松以收到安慶市中級人民法院2010年11月25日作出(2010)宜民一終字第01115號民事判決書才知道交房時間為2008年12月20日,主張權利未超過訴訟時效的觀點不予支持。當事人未提出訴訟時效抗辯,人民法院不應對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規定進行裁判。因吉諾公司在與余學青、劉同升的起訴中未主張訴訟時效抗辯權,法院判決支持余學青、劉同升的訴訟請求,不屬于同案不同判,不違背法律的統一性、嚴肅性。綜上所述,原審判決認定秦葆松要求吉諾公司支付違約金的訴訟請求已經超過2年的訴訟時效,判決駁回其訴訟請求,認定事實清楚,適用法律正確,依法應予維持。案經潛山縣人民法院審判委員會討論決定,根據《中國人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法(2007年修改版)>審判監督程序若干問題的解釋》第三十三條第一款、第三十七條第一款之規定,判決如下:維持潛山縣人民法院(2012)潛民一初字第00458號民事判決。

秦葆松向本院上訴稱:終審法院于2010年11月25日下達的判決認定交房日期是2008年12月20日,也就是上訴人最終知道并確定交房日的時間為2010年11月25日之后,這個日期之前,上訴人不知道實際交房日,無從確定90日的起算日,不知道被上訴人應該在什么時間交付二證。根據《民法通則》的規定,上訴人2010年11月25日起才知道自己的權利受到侵害,2012年2月29日起訴于法院,沒有超過法定的二年訴訟時效。請求撤銷再審判決,改判被上訴人支付違約金6973.66元,并承擔本案的訴訟費用。

被上訴人吉諾公司辯稱:原審認定事實清楚,適用法律正確,請求駁回上訴,維持原判。

雙方當事人在二審中均未提交新的證據。

本院查明的事實與潛山縣人民法院再審查明的事實一致。

綜合上訴人的上訴理由及被上訴人的辯解意見,歸納本案的爭議焦點是:上訴人的起訴是否超過訴訟時效。

本院認為:在商品房符合交付條件即單體驗收合格時,2008年12月7日吉諾公司通知秦葆松于2008年12月20日前辦理收房手續,該通知應視為《商品房買賣合同》的一個組成部分,故交房時間應為2008年12月20日,且這一交房時間為本院生效的(2010)宜民一終字第01115號民事判決所認定,不能因當事人對合同權利義務理解不一致而有變化,故本案的訴訟時效應從2008年12月20日之后的90日開始計算,上訴人秦葆松于2012年2月29日起訴,顯然超過了法律規定的訴訟時效。綜上,上訴人秦葆松的上訴理由不能成立。據此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定,判決如下:

駁回上訴,維持潛山縣人民法院(2013)潛民一再初字第00002號民事判決。

本判決為終審判決。

 

審  判  長 石慶明

審  判  員 楊  靜

代理審判員 丁紹福

 

 

 

二0一三年八月一日

 

書  記  員  楊  修

 

 

 

 

 

附法律條文:

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百七十條 第二審人民法院對上訴案件,經過審理,按照下列情形,分別處理:
  (一)原判決、裁定認定事實清楚,適用法律正確的,以判決、裁定方式駁回上訴,維持原判決、裁定;
  (二)原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的,以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更;
  (三)原判決認定基本事實不清的,裁定撤銷原判決,發回原審人民法院重審,或者查清事實后改判;
  (四)原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的,裁定撤銷原判決,發回原審人民法院重審。
  原審人民法院對發回重審的案件作出判決后,當事人提起上訴的,第二審人民法院不得再次發回重審。

 

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